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Le marché du neuf a-t-il encore un avenir à Paris ?

Acquérir un logement neuf à Paris reste possible, mais il faut être à l’affût pour saisir les opportunités. Le point sur un marché immobilier d’une extrême rareté.

Ce n’est pas un secret de Polichinelle. Les coeurs de ville sont denses et le foncier peu disponible. Quand un programme immobilier voit le jour, il le doit à une évolution du Plan Local d’Urbanisme (PLU) permettant la destruction ou la réhabilitation de l’existant pour un nouveau bâtiment. Il peut aussi s’agir de la vente d’une maison de ville, l’opportunité d’un immeuble laissé vide ou la métamorphose d’une friche. Mais actuellement, sans réelle surprise, les logements neufs se développent surtout dans les périphéries des villes.

Du neuf au coeur de la rénovation urbaine

Paris ne déroge pas à la règle. Chaque année, de nouveaux logements neufs sont mis en vente. Mais l’offre est limitée, sans être totalement absente : moins de 1 000 unités par an. Elle repose sur les choix de la ville de réorganiser le foncier. Par exemple, le 13e arrondissement, notamment vers la Bibliothèque François Mitterrand, a connu de nombreuses constructions ces dernières années. Elles ont été possibles par la décision de construire au-dessus des voies ferrées. Cela n’est pas toujours possible tant techniquement que économiquement.

Par chance, une ville évolue, se transforme au fil des années. Et c’est le cas de Paris avec son programme de renouvellement urbain. Il concerne surtout l’Est parisien : Portes du 20e et du 18e, des quartiers Bédier-Oudiné (13e), Goutte d’Or (18e) et Orgues de Flandre (19e). Des quartiers où le prix de l’ancien reste en moyenne inférieur à 9 000 euros. Ce qui en fait aussi les endroits de la capitale où le prix au mètre carré s’avère moins élevé qu’ailleurs. Les autres quartiers ne sont pas mis à l’écart, comme les 6e, 14e et 15e arrondissements avec le projet Maine-Montparnasse ou le 12e arrondissement avec les projets Gare de Lyon-Daumesnil et Bercy. Mais ici, le prix du mètre carré moyen talonne, voire dépasse largement, les 10 000 euros selon les notaires de France.

Une offre limitée mais économe d’énergie

Acheter neuf, bien que cela soit ultra confidentiel à Paris, permet aux propriétaires d’accéder à des logements qui sont à la pointe en terme d’isolation thermique comme phonique, sans oublier l’agencement. A l’inverse, ils peuvent être plus restrictifs en terme de parkings ou de présence de commerce de proximité en rez d’immeuble. Ce dernier point varie d’un projet à un autre. Mais il n’y a pas de mauvaise surprise : tout est indiqué dans les plans de l’immeuble et la description du projet qui l’accompagne.

Autant dire qu’il faut s’armer de patience et savoir saisir les opportunités qui se présentent. Et l’opération semble plus profitable s’il s’agit d’une résidence principale qu’un logement mis en location. Le seuil de rentabilité peut être trop élevé pour être atteint. Mais là encore, chaque projet est différent et la rentabilité peut être plus basse au cas par cas. Reste qu’il convient d’avoir déjà une bonne idée de son budget et de ses capacités d’endettement, avant même d’avoir posé une réservation. Cela aide à cibler les programmes immobiliers et mesurer les marges de négociation.

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